収益物件とは？売却するメリットとデメリットについて解説

収益物件の売却を検討している方はいませんか？
収益物件の運用状況次第では、売却することで多くのメリットを得られる可能性があります。
一方で、収益物件を売却するデメリットについても理解しておくことが大切です。
そこで今回は、収益物件とはどのようなものなのかについて説明するとともに、収益物件を売却するメリットとデメリットについて解説します。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で収益物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

収益物件の特徴とは？売却方法についても解説

収益物件とは、ご自身が所有しているマンションやアパートなどの不動産を他社に貸し、賃貸収入を得ることができる物件のことです。
大まかには、次のように分類できます。

• マンション、アパート、一戸建てといった居住用の物件
• 企業などの事務所として利用するオフィス物件
• ホテルや飲食店、コンビニエンスストアなどが入るテナント物件

収益物件の特徴とは

収益物件と居住用物件の違いとは、購入時に一般的な住宅ローンではなく「不動産投資ローン」を利用する点です。
自己資金だけで収益物件を購入するケースはほとんどないため、多くの方が金融機関から融資を受けることになるでしょう。
不動産投資ローンと一般的な住宅ローンとの大きな違いとしては、不動産投資ローンは返済資源を「給与収入」ではなく「賃貸収入」としていることです。
賃貸収入は給与収入と比べると不安定であるため、一般的な住宅ローンより金利が高く設定されています。
また、不動産投資ローンの審査では申込者本人の属性や収入だけでなく、購入する物件の収益性についても重視される点が特徴です。

収益物件を売却する方法とは

収益物件を売却する方法は、主に「仲介」と「買取」です。
仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主探しや売買契約に関する手続きのサポートを委託します。
不動産売却と聞いて、多くの方がイメージする売却方法ではないでしょうか。
売却が完了するまでに通常3か月～半年ほどかかりますが、市場の相場に近い価格で売却できる方法です。
一方、買取とは、不動産会社が買主となり売主から直接不動産を買い取る方法のことをいいます。
買主を探す必要がないため、短期での売却が可能な点がメリットです。
ただし、仲介での売却と比較すると売却価格が安くなる傾向にあります。
収益物件のオーナーチェンジとは
収益物件の売却には、「オーナーチェンジ」という方法があります。
オーナーチェンジとは、入居者がいる状態のまま収益物件を売却することです。
賃貸借契約を継続した状態でオーナーだけが代わるため、オーナーチェンジと呼ばれています。
現在入居中の収益物件を売却するポイントとしては、買主側に「入居者を探さなくて良い」というメリットがある点です。
物件を購入した時点から家賃収入が確約されているため、売主としてもアピールできるポイントになるでしょう。

収益物件を売却すると得られるメリットとは

収益物件は、売却することで大きなメリットを得られるケースがあります。
ここでは、収益物件を売却するメリットについて見ていきましょう。

収益物件を売却するメリット1：資金計画が立てやすい

収益物件には、収入が不安定な部分があります。
入居者がいる間は毎月一定の収入が見込めますが、入居者が退去してしまうタイミングは予想できないからです。
また、借り入れているローンの金利が上昇する可能性も無視できません。
収益物件を売却して現金化することで、不安定な収入やローン金利に影響されなくなります。

収益物件を売却するメリット2：まとまった額の現金を得られる

収益物件を売却することで、まとまった額の現金収入を得ることができます。
支払い中のローンがあるのであればその返済にあてたり、新たな事業を計画しているのであれば準備資金にしたりといった選択もできるでしょう。
さらに高い収益性が見込める不動産に買い換えるという方法もあります。
収益物件を現金化することで選択肢が広がり、さまざまな用途への活用が可能です。

収益物件を売却するメリット3：維持費や管理の手間がかからない

収益物件を所有していると、毎年の固定資産税を支払わなければなりません。
マンションであれば、管理費や修繕積立金の支払いも必要です。
また、所有者がいる物件に不具合が発生した場合は、原則として所有者が修繕費用を負担します。
さらに、築年数が長くなってくればリフォームやメンテナンスにかかる費用も多くなってくるでしょう。
収益より管理費のほうが高額になってしまうケースも珍しくありません。
マイナスを生み続ける物件を売却することで、物件の管理や維持にかかる費用を解消することができます。

収益物件を売却するとデメリットが生まれることも？

収益物件を売却することで、デメリットが生じるケースもあります。
ここでは、収益物件を売却するとどのようなデメリットの可能性があるのかについて見ていきましょう。

収益物件を売却するデメリット1：一定の収入が得られなくなる

賃貸収入が発生している物件を売却するのであれば、当然ながら売却後はその賃貸収入を得られなくなります。
月々に受け取る額は大きくなかったとしても、一定の収入がなくなることで生活にどのような影響が出るのかをしっかり把握しておかなければなりません。
まとまった資金が必要だからといって売却に思い切ると、結果として日々の生活費が足りなくなってしまう可能性もあるため注意しましょう。

収益物件を売却するデメリット2：売却までの時間がかかる

収益物件を現金化しようと考えても、計画どおりに売却できるとは限りません。
一般的に、売却を決めてから買主が見つかるまでに3か月～6か月ほどはかかると考えておきましょう。
また、物件の築年数がたっている場合や経年劣化が目立つ場合は、リフォームをしてからの売却も検討しなければなりません。
リフォームをするのであれば、そのための期間がさらにかかるだけでなく、リフォーム費用も必要です。

収益物件を売却するデメリット3：オーナーチェンジでトラブルになる

オーナーチェンジで収益物件を売却する場合は、買主とのトラブルに注意しなければなりません。
入居者がいる状態での不動産売買は買主にとってメリットもありますが、デメリットになる点も多いからです。
まず、オーナーチェンジ物件は原則として購入前に内覧をすることができません。
そのため、売却時の入居者が退去してから初めて室内の様子を確認し、「物件が思ったより傷んでいた」とトラブルにつながる可能性があるのです。
また、買主が入居者を選べず、どのような入居者が住んでいるのか把握できないため、入居者がトラブルを起こした際にクレームが入る可能性もあります。
オーナーチェンジで買主とトラブルを起こさないためにも、売却前に可能な限り物件の状況を把握し、買主の納得できるような価格設定にしましょう。

まとめ

収益物件を売却して得られるメリットは少なくありません。
資金計画が明確になるだけでなく、さらに収益の出る物件への買い換えを検討することもできます。
とくに現時点で収支がマイナスとなっている収益物件は、早めの売却がおすすめです。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で収益物件の売却についてお悩みの方は、SKYまでお気軽にご相談ください。