不動産を売却したときの売却益とは？計算方法や節税方法についてご紹介！

不動産を売却したときに得た売却益は譲渡所得と呼ばれ、適切に確定申告して所得税を納税しなければなりません。
ここでは売却益とはなにか、その計算方法と節税方法についても解説します。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区や八尾市でこれから不動産売却しようと検討している方は、最後までご確認ください。

不動産を売却したときの売却益とは？

売却益とは、不動産を売却することによって得られた利益のことです。
ただし、不動産を売却すれば必ず利益として売却益が発生するわけではなく、場合によっては売却損になることもあります。
まずは、売却益の基本ついて見ていきましょう。
売却益とは譲渡所得のこと
売却益とは、不動産の売却金額から、売却にかかった費用と、売却した不動産の購入にかかった費用を差し引いた金額のことです。
この売却益のことを譲渡所得と言います。
譲渡所得とは給与所得や事業所得、不動産所得のように所得として扱われます。
所得として扱われるということは、所得税の対象になるのですが、給与所得のように会社が手続きを進めてくれるわけではありません。
自分で確定申告して納税額を決定し、自分で納税する必要があります。
売却益が出たけれども確定申告しないでいると、延滞税や追徴課税の対象になり、より多くの税金を納税しなければならなくなる恐れがあります。

売却益を計算するために必要な取得費とは

売却益を出すためには、そもそも売却した不動産を購入したときの金額が分からないと計算が成り立ちません。
その購入金額のことを取得費と言います。
取得費は不動産購入当時の契約書や領収書で金額を確認し、仲介手数料や登記費用などの諸費用をくわえて計算します。
増改築のリフォームなど建物の価値を高める工事をしていれば、その費用も含めることも可能です。
この取得費は、契約書などで購入金額がわかることを前提としていますが、もし、取得費がわからない場合はどうしたら良いのでしょうか。
取得費が分からないケースとは、相続で不動産を取得した場合や、購入時の資料が何も残っていない場合のことです。
住宅ローンの借り入れをしていれば住宅ローンの契約書が根拠になることもありますが、そうでない場合には売却金額の5％を取得費として計算することも可能です。
しかし、その場合は譲渡所得金額が大きくなり、より高額な税金を納める可能性が出てきます。

不動産の売却益を計算する方法

それでは、不動産の売却したときの売却益の計算方法を確認しましょう。

売却益の計算方法は売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いて計算する

基本的な計算式は以下のものを用います。
売却益（課税譲渡所得）＝売却金額－（取得費－減価償却費）－譲渡費用
売却益とは譲渡所得のことで、今回は所得税の対象になる数字を算出するので課税譲渡所得と表現しています。
まず、売却金額はそのまま、買主からいただいた売買代金で、もし住宅ローンがあって売却金額でそれを返済しても、それは課税譲渡所得には関係がありません。
純粋に売買金額を計算式に当てはめます。
取得費は先述したとおり不動産の購入金額などですが、そのときにかかった経費の領収書などがあるのなら、それも算入して構いません。
減価償却費は建物もあわせて売却した場合ですが、建物は新築から年数が経過するごとに経年劣化し、徐々に価値が減っていきます。
その減った価値を数字に表したものが減価償却費です。
木造やコンクリート造、居住用や事業用など建物の用途によって計算方法が変わります。
最後に差し引く譲渡費用ですが、不動産の売却のときにかかった仲介手数料や印紙税、登記費用などを算入できます。
もし、売却にともなって解体工事した場合や、リフォーム工事に取り組んだ場合にはその金額も差し引けます。
こうして算出した課税譲渡所得に対し、保有期間が5年以内なら39.63％の税率が、保有期間が5年を超えるなら20.315％の税率がかかります。

確認しておきたい減価償却費

減価償却費についても確認します。
年数が経過するごとに減少する建物の価値を数字で表したものが減価償却費ですが、具体的には以下の計算式で求めます。
減価償却費＝建物の取得金額×0.9×償還率×経過年数
償還率とは国税庁が定めた建物の耐用年数から1年ごとに減少する価値を割合で示したものです。
たとえば木造住宅の耐用年数は33年、償還率は0.031％で、0.031％×33年で計算すると100を超えます。
つまり、木造は33年を超えると建物の価値がほぼ無くなる計算となるでしょう。
これらの法定耐用年数や償還率は国税庁のホームページでも確認できるので、必要があったら見てみてください。
建売や中古住宅を購入し、建物の価格が分からない場合には売買契約書に記載がある消費税から逆算したり、公示地価を参考に土地価格を求める方法を用います。

不動産の売却益が出た場合の節税方法

不動産の売却益に対する税率は高額なので、節税ために控除がある場合にはそれを利用したいものです。
そんな売却益に対する控除について解説します。

居住用の不動産売却の3,000万円特別控除

マイホームなど居住用の不動産を売却した場合には、売却益の計算で算出した課税譲渡所得から3,000万円を差し引けます。
この控除を活用すれば大きな節税効果が期待できるでしょう。
居住用の不動産売却の3,000万円特別控除は以下の条件を満たすことで活用できます。

• 居住していた自宅を売却する、または住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 建物を解体した場合、解体してから1年以内に土地の売買契約をおこない、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 建物を解体した場合、上記の条件に加え、解体してから引き渡しまでの間に駐車場用途などで貸し出していないこと
• 売却した年の2年以内に3,000万円の特別控除や買換え特例などその他の控除や特例などの適用をうけていないこと
• 買主が子どもや配偶者などの特別な関係ではないこと

この特別控除は、10年以上居住したマイホームを売却したときの軽減税率も適用できるので、さらに節税効果が望めるでしょう。
注意点として、3,000万円の特別控除を利用した後に住宅ローンを組んで家を購入したときに、住宅ローン控除が使えなくなります。
譲渡所得税を節税するほうが良いのか、住宅ローン控除を受け取ったほうが良いのかしっかりと確認しておきましょう。

譲渡損失が出た場合は繰越控除が可能

不動産を売却した結果、売却益が出るのであれば売却損、譲渡損失も存在します。
もし、譲渡損失が出てしまった場合には確定申告することで、事業所得や給与所得と相殺できます。
この行為を損益通算と呼ぶのですが、譲渡損失が大きすぎて損益通算できない場合もあるでしょう。
その場合には合計3年間の繰越控除が受けられるため、損失と相殺できるまで3年間は所得ゼロとして計算され、所得税を節税できます。
売却損が出た場合でも、確定申告することで節税できる繰越控除を利用しましょう。

まとめ

不動産を売却して出た売却益は譲渡所得と呼ばれ、所得税の対象になるので確定申告して納税しなければなりません。
売却益にかかる税金は売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いて計算しますが、条件によっては控除もあるので、上手に活用して節税しましょう。
不動産売却を検討している大阪市東住吉区、平野区、天王寺区や八尾市にお住まいの方は、税金の計算の相談にも乗らせていただきますのでSKYまでお気軽にご相談ください。