リースバックとリバースモーゲージの仕組み・メリットの違いをご紹介

リースバックとリバースモーゲージの違いをご存知ですか。
どちらもまとまった資金を得られる方法ですが、それぞれメリットや向いている方が違います。
そこで今回は大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産売却をサポートする私たち「SKY」が、リースバックとリバースモーゲージの仕組み・メリットの違いについてご説明します。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みや違いについて

最初にリースバックやリバースモーゲージの仕組みとはどういうものなのか、2つの仕組みの違いについてご説明します。

リースバックの仕組みとは

リースバックとは、自宅を売却して資金を得ることができる上に、売却後も賃貸借契約を締結することで自宅に住み続けることができる仕組みです。
自宅の売却によってまとまった資金を得ながら、賃貸によって引き続き自宅に住み続けられるという仕組みは、従来の自宅売却にはない大きなメリットを生みだしています。

リバースモーゲージの仕組みとは

リバースモーゲージの仕組みは、自宅を担保にして金融機関から融資を受けて、契約者が死亡するか契約期間が終了した際に、自宅を売却して融資額を一括返済する仕組みです。
リバースモーゲージによる融資と一般的な住宅ローンによる融資との大きな違いは、リバースモーゲージでは融資額の上限まで定期的に、あるいは必要なタイミングで随時融資を受けることができることです。
少子高齢化・年金収入の減額といった社会背景を受けて、老後資金確保の有用な手段として注目を集めています。
ただしシニア向けの融資が中心で、利用条件が細かく設定されているので、ご自身が利用可能かどうか条件を確認しておく必要があります。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いとは

リースバックとリバースモーゲージの仕組みのもっとも大きな違いは、リースバックが売却と賃貸の組み合わせによる不動産取引であるのに対し、リバースモーゲージは金融取引（融資）であることです。
リースバックでは自宅を売却するので、自宅の所有権は買主に移ります。
そして所有権を取得した買主を大家とする定期借家契約（賃貸借契約）を締結するのが、リースバックの仕組みです。
自宅を売却した後でも賃貸で引き続き自宅に住み続けられる仕組みに、大きなメリットがあります。
一方、リバースモーゲージは自宅を担保とする融資のため、リバースモーゲージの契約時には、自宅の所有権は移りません。
所有権が移るタイミングは、契約者が死亡もしくは契約終了によって担保である自宅を返済のために売却する時です。

リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリットの違い

先ほどはリースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いについてご説明しましたが、ここではメリットとデメリットの違いについてご説明します。

リースバックとリバースモーゲージのメリットの違い

リースバックのメリットは、契約対象となる不動産が幅広いことです。
一戸建てやマンションなどの自宅はもちろんのこと、法人所有のビル、工場、駐車場などもリースバック契約の対象不動産とすることができます。
またリースバックで得た資金は売却による自己資金となるため、使用用途に制限がないのもメリットです。
また自宅を売却するので固定資産税の支払いがなくなるのもメリットでしょう。
一方、リバースモーゲージのメリットは、融資によってまとまった資金を確保しながら、契約期間中の返済は利息分の返済のみとなり、元本の返済をする必要がないので毎月の返済負担を小さくすることができることです。
元本の返済は、契約者の死亡時もしくは契約終了時に担保である自宅の売却によって一括で返済するからです。
またリバースモーゲージのサービス提供者は金融機関であるため、事業者の信頼度が高いこともメリットでしょう。

リースバックとリバースモーゲージのデメリットの違い

リースバックのデメリットは、契約時に自宅の所有権を手放すことになってしまうことです。
そのため今の時点で自宅の所有権を手放したくないという方にとっては、まとまった資金を得られる方法であったとしても選択しづらいという面があります。
またリースバックはサービスの対象となる不動産の幅が広いものの、その項目に当てはまっているからといって、全ての不動産でリースバックを利用できるわけではありません。
たとえば自宅を売却したくても、査定額や売却後の管理上の問題からリースバックの利用を断られるケースもあります。
一方、リバースモーゲージのデメリットは、得られた資金の使途が制限されることです。
具体的には、生活費やリフォームなどに使途が限られてしまいます。
また契約対象となる不動産についてもリースバックのように幅広くなく、たとえばマンションなどは対象外としている商品が多いです。
利用できる地域についても制限があり、都市部などに限定されます。
そのほか高齢者向けのサービスのため、55歳から80歳までといった年齢制限や同居人の有無、推定相続人全員の同意など、細かな条件があるために利用できないケースも多々あります。
リースバック、リバースモーゲージどちらの場合でも所有物件はこれらのサービスが利用可能なのかを事前に確認しておく必要があります。

リースバックとリバースモーゲージが向いている方の違いについて

ここではリースバックとリバースモーゲージが、それぞれどのような方に向いているのか、その違いについてご説明します。
リースバックが向いている方

• すぐにまとまった現金が欲しい
• 相続でのトラブル回避
• 固定資産税、マンションの管理費の支払いを無くしたい

リバースモーゲージが向いている方

• 自宅の名義変更はしたくない
• 住み替えせずにリフォームして今の家に住みたい
• 年金のように毎月一定額の支給が欲しい

リースバックとリバースモーゲージそれぞれに向いている方の大きな違いは、所有権移転を希望するタイミングです。
たとえば所有権がすぐに移転するリースバックは、相続問題のトラブル回避に有効です。
不動産は分割が難しいため、相続時にトラブルになりやすいデメリットがあります。
そのため、リースバックで売却して現金化してしまえば、分割も容易になります。
ほかにも、リースバックでは固定資産税やマンション管理費の支払いが無くなりますが、リバースモーゲージでは、すぐに所有権は移転しないため支払いの必要があります。
一方でリースバックではまとまった資金の自己管理が必要となりますが、リバースモーゲージでは「年金型」と呼ばれる毎月定額支給を選択できるため、資金を使い込んでしまう心配がありません。

まとめ

今回はリースバックとリバースモーゲージの仕組み、メリットの違いについてご説明しました。
リースバックは不動産取引でリバースモーゲージは金融商品という違いがありますが、近年、不動産を活用してまとまった資金を得られる方法として注目を集めています。
ただしリースバックもリバースモーゲージも全ての物件で利用できるわけではないので、ご自身の不動産が利用可能かどうかを事前に確認しておくことが大切です。
私たち「SKY」は、大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。