ローン残債がある不動産売却での任意売却やオーバーローンの解消方法を解説

築浅の優良物件でもオーバーローンで抵当権が抹消できず売却できないケースがあります。
その場合には、売却や住み替えをあきらめてその家のローンを返済するしかないのでしょうか。
オーバーローンのままでも条件が整えば不動産が売却できる「任意売却」という方法があります。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産売却を検討しているけれどローン残債がある方は、オーバーローンになりやすい状況や解決策をまとめたこちらの記事をご活用ください。

不動産売却の必須条件とは？ローン残債と抵当権

不動産を売却するために必ずしなければならないことは、抵当権の抹消です。

不動産売却と抵当権について

抵当権とは、住宅ローンで不動産を買う場合に、購入する不動産を担保に設定するものです。
契約どおり返済していれば問題ありませんが、返済できなくなれば銀行がその不動産を差し押さえて競売し、売ったお金をローンの返済に充てます。
抵当権を抹消せず残したままでも不動産の売却自体はできますが、実務上は抹消せずに売却することはありません。
それは、差し押さえを受けるかもしれない権利（前所有者の抵当権）が付いている不動産を誰も買いたいとは思わないからです。
つまり、抵当権を抹消しなくても不動産は売れるものの購入する方がいないので、実務上は抵当権を抹消しなければ売却できないということになります。

不動産を売却するために抵当権を抹消するには？

抵当権を抹消するためには、金融機関からの借入金をすべて返済しなければなりません。
抵当権抹消の手順は、まず決済日に買主から受け取る不動産の売却金で売主がローンを一括返済します。
そして、金融機関の代理人である司法書士が売主のローンが完済されたことを確認し、抵当権抹消登記を法務局へ申請します。
その後、売主の抵当権抹消に続いて買主への所有権移転登記および買主の抵当権設定登記がされるのです。

ローン残債があっても不動産売却する方法や流れとは

不動産売却する方法はアンダーローンかオーバーローンかで異なります。

残債のある不動産を売却する方法①アンダーローン

アンダーローンとは、不動産の売却金でローンが完済できる状態のことです。
たとえば、不動産を4,000万円で売却して売却経費が150万円かかったとすると手元には3,850万円残ります。
このとき、ローン残債が3,700万円ならアンダーローンといい売却金でローンが完済できます。
アンダーローンの状態なら売却すれば抵当権が抹消できるので、通常の売却方法で問題ありません。

残債のある不動産を売却する方法②リースバック

アンダーローンの場合はリースバックを利用することができます。
リースバックとは、家を買い取ってもらい賃貸借契約をしてその家に住み続けることができる方法です。
リースバックは、原則としてアンダーローンの状態でないと契約できず、リースバックをおこなっている会社はまだ少ないため、限定的な売却方法であるといえます。
しかし、売却してもその家に住み続けられ、住宅ローンや固定資産税などの負担から家賃負担だけににできる身軽さが受けて注目度があがっています。
ちなみに、家賃は近隣の類似物件相場と同等程度もしくは相場よりも若干高い金額に設定されることが多いです。

残債のある不動産を売却する方法③オーバーローン

オーバーローンとは、不動産の売却金でローンが完済できない状態のことです。
前述の例で、売却後に3,850万円が手元に残り残債が3,900万円ならオーバーローンいい、ローンを完済することができません。
しかし、売却金でローンが完済できなくても手持ち資金や別の借り入れなどで資金を調達すれば抵当権は抹消できます。
もし、オーバーローンとなる可能性があれば抵当権が抹消できず売却できなくなるかもしれませんので、まずは親族へ相談して資金の目途をたてたり、債権者である金融機関に早めに相談しましょう。

ローン残債がある状態の不動産売却での注意点とは

オーバーローンになりやすい要因やオーバーローンの際の売却方法について解説します。

オーバーローンになりやすい状況や注意点とは

築年数が浅い物件は高額で売却されますが、オーバーローンになる可能性が高いでしょう。
住宅ローンで家を購入した方の多くは、返済額が借入期間の間ずっと毎月均一になる「元利均等方式」で返済しています。
元利均等方式の特徴として、初めのうちは返済額に占める利子割合が大きいため元本は思ったほど減っていきません。
そのため、新築から数年で売却する場合には、元本の減少スピードよりも売却価格の下落スピードのほうが早くなりオーバーローンを招きやすくなります。
また、物件価格全額を借り入れる100%融資もしくは諸経費なども含んだ110%融資の場合には、築浅で売却する際のオーバーローン傾向がさらに強くなるため注意が必要です。

オーバーローン不動産を売却するための借り入れに関する注意点

オーバーローンの場合でも自己資金や他からの借り入れによって資金が調達できれば、ローンの残債は解消できます。
たとえば、売却金だけでは返済しきれない残債分を次に買い換えする住宅の購入資金に上乗せして借りる「住み替えローン」と呼ばれる借り入れ方法があります。
残債分の資金調達がうまくいかないオーバーローンの救済措置となる借り入れ方法です。
しかし、住み替えローンにも下記のようなデメリットがあります。

• 住み替えローンは通常のローンよりも借り入れ審査が厳しい
• 住み替えローン金利は通常のローン金利よりも高い
• 住み替えローンは借り入れ時点ですでにオーバーローン状態になっている
• 住み替えローンを取り扱う銀行が少ない

オーバーローンの不動産が売却できる任意売却と注意点

オーバーローンのままで不動産を売却する方法として「任意売却」があります。
任意売却とは、売却金ではローンが完済できない場合に金融機関に同意をもらい抵当権を抹消して売却する方法です。
金融機関としても、売却価格が安くて時間がかかる競売よりも任意売却の方が少しでも高額で早く売却ができるとして、資金効率を高めることができるメリットがあります。
この場合のローン未返済分は消えずに一般債務として残るものの、無担保の債務は金融機関にとって未回収リスクが高まります。
また、借金額を少なくする場合や、引っ越し費用および生活再建資金などを金融機関が捻出する場合もあります。
そのため、任意売却は必ず事前に金融機関の承諾が必要になるのです。
このように任意売却は、正確な売却査定能力と銀行との折衝能力、裁判手続きの知識や経験などが要求される売却方法なので、任意売却をよく知る不動産会社を選ぶことが大切です。

まとめ

抵当権とはローンを組む場合に必ず設定されるものですが、期日どおりに返済できていれば所有権をおびやかされるようなことはありません。
オーバーローンでも売却を諦めず、資金を調達して抵当権を抹消するか、リースバック・住み替えローン・任意売却などの代替案を検討してみましょう。
「SKY」は大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産売却のサポートをおこなっています。
不動産売却を検討しているがローン残債があるという方も売却をあきらめず、お気軽にご相談ください。