不動産売却にかかる費用はいくら？相場や税金の控除について解説

不動産を売却する際は、なるべく費用をかけずに手元に現金を残しておきたいですよね。
そこで今回は、不動産売却にかかる費用の一覧と、相場や計算方法、費用を安く抑えるための税金の控除などを解説いたします。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産売却を検討している方は、ぜひご一読ください。

不動産売却にかかる費用とは？種類の一覧

不動産を売却する際は、税金や手数料などさまざまな費用がかかります。
そのなかでも主にかかる費用は、以下の5種類です。

種類①仲介手数料

仲介手数料は、不動産売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料は売買契約が成立したときに発生し、一般的には売買契約時と物件の引き渡し時の2回に分けて支払います。
手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、法律では売買代金に応じた上限額が定められていますよ。

種類②印紙税

印紙税は、売買契約書の作成時に課税される税金です。
売買契約書に印紙を貼り付ける方法で納税します。
平成26年4月1日～令和6年3月31日までの間に作成される契約書については軽減税額が適用となります。
税額は売買代金に応じて決まり、100万円超え～5億円以下の売買代金の場合は軽減税額だと1,000円～6万円です。

種類③抵当権抹消費用

抵当権抹消費用は、売却する不動産に抵当権が設定されている場合に発生する費用です。
不動産を購入するときに住宅ローンを利用した方は、金融機関によって抵当権が設定されているかと思います。
不動産を売却する際は、この抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権の抹消にかかる費用としては、登録免許税や司法書士への報酬があります。
登録免許税や司法書士への報酬費用の目安は、約5,000円～2万円です。

種類④住宅ローン返済手数料

不動産売却時に住宅ローンを一括返済する場合は、住宅ローンの返済手数料もかかります。
返済手数料は金融機関によっても異なりますが、おおよそ数千円～数万円です。

種類⑤譲渡所得税

譲渡所得税とは所得税と住民税、復興特別所得税の総称で、不動産売却時に利益が出た場合に課税される税金です。
所得税と住民税は支払い時期が異なり、所得税は売却した年の翌年の確定申告時に、住民税は売却した年の翌年の6月以降に納付します。
以上が不動産売却時にかかる主な費用の種類となりますが、トータルでいくらかかるのか気になりますよね。
一般的には、不動産売却時にかかる費用は売却価格の4％～6％ほどとなります。
そのため3,000万円で不動産を売却したとしてシミュレーションすると、費用は120万円～180万円ほどです。

不動産売却にかかる費用の相場や計算方法

不動産売却にかかる費用の種類がわかったところで、具体的な費用の相場や計算方法も気になるところでしょう。
この章では、不動産売却時にかかる主な費用として、仲介手数料の上限と譲渡所得税の計算方法、司法書士の報酬の相場について解説いたします。

仲介手数料の相場

前章でも述べたとおり、仲介手数料は法律で売買代金ごとに上限が定められています。
そのため、上限を知ることで大体の相場がわかります。
仲介手数料の売買代金ごとの上限の計算方法は以下のとおりです。

• 200万円以下：売買代金×5%＋消費税
• 200万円超え～400万円以下：（売買代金×4%＋2万円）＋消費税
• 400万円超え：（売却価格×3%＋6万円）＋消費税

なお、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限は18万円です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得×税率で計算します。
譲渡所得とは不動産売却時に出た利益のことで、計算式は以下のとおりです。
不動産の売却代金－（取得費用＋譲渡費用）
譲渡所得税の税率は、所有期間によって以下のとおり異なります。

• 5年以下：39.63%（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63%）
• 5年超え：20.315%（所得税15%、住民税 5%、 復興特別所得税0.315%）

なお、復興特別所得税が加算されるのは平成25年1月1日から令和19年12月31日までの間です。
所有期間の算定は、売却した年の1月1日を基準に算定します。
そのため、2017年4月1日に購入した不動産を2022年4月1日に売却したとしても、2022年1月1日時点を基準に所有期間は4年でカウントされます。

司法書士の報酬の相場

抵当権の抹消は自分でおこなうこともできますが、専門知識が必要なため司法書士に依頼するのが一般的です。
日本司法書士連合会が平成30年におこなった司法書士の報酬アンケートによると、近畿地区における抵当権抹消の報酬相場は18,795円でした。
なお、抵当権抹消を自分でおこなう場合にかかる費用は登録免許税のみです。
登録免許税とは、抵当権抹消を法務局に申請するときにかかる税金のことで、不動産1個につき1,000円かかります。
建物と土地はそれぞれ別個として数えるため、建物と土地をセットで売却する場合は、登録免許税は2,000円となります。

不動産売却の費用を安く抑えるための税金控除など

不動産売却にかかる費用を安くすませるためには、工夫が必要です。
この章では不動産売却にかかる税金の控除や、費用を安く抑えるための方法を解説いたします。

不動産売却にかかる税金の控除

不動産売却にかかる税金を安く抑えるには、以下の特例や特別控除を活用しましょう。

• 3,000万円の特別控除
• 軽減税率の特例
• 被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際の譲渡所得に対して最大3,000万円を控除することができる特例です。
軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に、6,000万円以下の部分につき長期譲渡所得税として通常20%かかる税率を14%に軽減できる特例です。
被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除とは、相続で取得した不動産を売却する場合に使える控除になります。
この特別控除を活用すると、相続した不動産の譲渡所得から最大3,000万円を控除することができますよ。
ただし、上記の特例や特別控除の適用を受けるには、一定の条件を満たす必要があります。
詳細な条件については、国税庁のホームページでご確認ください。

費用を安く抑えるための方法

不動産を売却する際は、前章でご紹介した費用以外にもハウスクリーニング費用や交通費などの諸費用がかかりますよね。
ハウスクリーニング費用については、売却する不動産と新居のハウスクリーニングを1社に同時に依頼することで、費用が安くなる可能性があります。
住み替えで売却する不動産と新居のどちらもハウスクリーニングを利用する場合は、一度業者に費用の値下げを交渉してみると良いでしょう。
遠方から不動産を売却する場合は、交通費が気になるところでしょう。
交通費を抑えるためには、現地に行く回数を減らす必要があります。
現地に行く回数は、持ち回り契約や代理契約で減らすことができますよ。
持ち回り契約とは、郵送でのやり取りで買主と売買契約を結ぶ方法になります。
代理契約とは、現地にいる親戚や知人に代理を依頼して売買契約を結ぶ方法です。
どちらも、現地に行く回数を減らすことができるため、交通費を抑えることができるでしょう。

まとめ

不動産を売却する際は、税金や手数料などさまざまな種類の費用がかかります。
それぞれの費用の計算方法を事前に知ることで、資金計画が立てやすくなるでしょう。
不動産売却にかかる費用を抑えるためには、3,000万円の特別控除などの税金の特例を活用することがポイントです。
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不動産売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。