空き家が劣化する原因とは？劣化するデメリットと管理の重要性を解説！

管理されず放置されたままの空き家は劣化が急速に進みますが、どのような原因で劣化するのでしょうか。
今回は空き家が劣化する原因や、そのデメリット、管理の重要性について解説します。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で空き家を所有している方は本稿を確認し、管理について改めて考えてみましょう。

空き家が劣化する原因とは？

建物は人が住んでいる方が劣化するように感じるかもしれませんが、実際は誰も使用していない空き家の状態がもっとも劣化すると言われています。
どうして空き家は劣化するのか、解説します。

換気不足

換気しないで建物内に湿気が充満すると、壁紙の剥がれ内装のカビが侵食し、いずれ構造にダメージを与えてしまいます。
換気は建物を健全な状態に保つのにとても大事なことです。
どうして換気が重要なのかというと、建物内には排水口があり、そこから水分が蒸発して建物内に湿気が入るからです。
人が住んでいると自然に室内が換気されますが、空き家は換気不足の状態になるために、空き家劣化の原因になります。
そのため、空き家を管理するときに最初にやることは、窓をすべて開いて空気の入れ替えをすることです。

雨漏りの放置

建物の構造は問わず、湿気や水濡れは建物を維持するためには天敵とも言えます。
建物が濡れることで内装や構造が腐る、悪臭や虫が発生するなどのデメリットが多いので、注意する必要があります。
人が住んでいる建物ならば雨漏りがあっても水濡れや音で早期発見できますが、空き家では雨漏りの発見は難しいでしょう。
管理で空き家を訪れても、雨が降っていなければ必ずしも発見できるとは限りません。

給排水の確認不足

給排水管を使用しないことも建物を劣化させる原因のひとつです。
空き家の給排水は日常的に利用しないため、水濡れはがあっても分かりづらいものです。
給水を使わなければ配管内でサビやカビの原因になることもあります。
また、排水管には下水管と空間がつながらないように、排水トラップという排水を利用して蓋をする仕組みがあります。
水を流さないことで排水トラップ内の水が蒸発し、下水管と空間がつながることで悪臭が発生することや、害虫が発生します。

空き家が劣化することのデメリットとは

建物が劣化することで生じるデメリットが多いですが、とくに空き家の劣化は気を付ける必要があります。
空き家の劣化には、具体的にどんなデメリットがあるのでしょうか。

売却しづらくなる

買い手の立場になれば当然ですが、しっかりと管理されている建物と管理されていない建物ならば前者のほうを購入したいと考えるでしょう。
管理されていない空き家は内見すればその劣化の状態がわかります。
買い手の立場からすれば、そのような物件を積極的に購入したいとは思わないでしょう。
劣化が進んだ空き家は資産価値の低下につながるだけでなく、売却しづらくなるデメリットもあるので気を付ける必要があります。

賃貸にも出しづらい

売却しづらいということは賃貸物件としても出しづらいということです。
劣化した空き家を賃貸物件にするためには快適に生活できるようにリフォームが必要な場合があります。
リフォームに費用がかかるため、家賃収入で投資を回収することも考えなければなりません。
しかし、賃借人が見つからなければリフォーム費用の回収にも時間がかかってしまうので、賃貸物件にする場合でも空き家の劣化はデメリットになります。

特定空家に指定されてしまう恐れがある

特定空家とは市区町村の自治体が放置された空き家に対して指定するもので、以下の一定の条件を満たすことで指定されます。

• 損壊や倒壊の恐れがあり危険な状態
• ゴミ屋敷や害虫が発生するなど、衛生上有害となる恐れがある
• 管理がされていないことで周辺街区の景観を損ねている状態
• 不法侵入や放火の恐れがあり、生活環境を妨げている

これらの状態だと認められると、改善するために自治体から助言や指導が入ります。
それでも対応しないと、勧告や行政命令が入り、命令を無視すると行政代執行が行われ、建物の解体がおこなわれます。
解体費用は所有者に請求されるので、この状態になる前に管理や修繕して対応する必要があるでしょう。
また、勧告以上の状態になると、住宅用地の特例で土地の固定資産税評価額の軽減がなくなり、固定資産税が増額します。
軽減額は土地の固定資産税評価額の6分の1だったので、固定資産税の負担がとても大きなものになってしまうでしょう。

空き家の劣化を防ぐためにはしっかりした管理が必要

放置してしまうと空き家は劣化し、劣化した空き家には大きなデメリットがあるので、日頃の管理はとても重要です。
空き家を劣化させたいために最低限の管理はどの程度必要なのか、解説します。

空気の入れ替えや給排水の通水を定期的に

空き家の管理をどこまでやれば良いか、徹底するときりがありませんが、最低限やっておきたい管理は空気の入れ替えと給排水管の通水です。
空き家を訪れるたびにすべての窓を開け、空気の入れ替えしておきましょう。
収納内にも風を送るためにサーキュレータや扇風機、うちわであおぐだけでも効果があります。
くわえて、排水トラップに水を溜めるためにも水道の蛇口を開き、給排水管に水を流すようにしましょう。
キッチンやお風呂、洗面所やトイレはもちろん、忘れがちなのは洗濯機の排水口です。
もし、空き家の水道を止めているのならば、ポリタンクなどで水を持参して、排水口に水を流すだけでも効果があります。

害虫の確認とポスト内の整理

空き家に訪れていない間に害虫が発生していないかも確認が必要です。
普段は見ない床下や屋根裏に虫がいないか、床下に水が溜まっていないかも併せて確認すると良いでしょう。
シロアリが発生すると建物へのダメージが大きくなるため、害虫の確認は重要です。
空き家のポストがチラシなどでいっぱいになっていると見栄えも悪く、空き家だとすぐに分かってしまいます。
ポスト内の清掃も最低限やっておきたい作業です。

週に一回は最低限の管理が必要

空気の入れ替えや給排水の通水、害虫確認やポストの清掃は週に一回はやれれば安心ですが、これ以外にも清掃や庭の手入れなども必要です。
建物自体のメンテナンスや修繕もいつか必要になる作業で、ここまで管理してようやく空き家の劣化を防げます。
もし、遠方に住んでいるなど管理が難しい場合には管理を委託する方法もありますが、空き家の使い道が決まっていなければ売却も視野に入れましょう。
売却は早ければ早いほど資産価値を高く保てるので、管理の負担を感じるならば、不動産会社に売却相談をしてみてはいかがでしょうか。

まとめ

空き家劣化の原因は、換気不足や雨漏りに、給排水からの水漏れによるところで、これらの管理には最低限取り組む必要があるでしょう。
劣化することのデメリットは、売却や賃貸に出すことが難しくなることのほか、自治体に特定空家に指定される恐れもあります。
そうならないように、空き家については早めの売却も検討してみましょう。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で空き家を所有している方は、SKYまでお気軽にお声掛けください。