成年後見人とは？申し立て手続きや不動産売却方法を解説！

高齢化社会が進行している現代では認知症を患った方のために利用する成年後見人が身近になったといえるでしょう。
本稿では成年後見制度のあらましや、選任方法、不動産売却方法について解説します。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産売却を検討していて、成年後見制度について知りたい方は最後まで読んでみてください。

不動産売却の前に知っておきたい成年後見人とは？

老後のことについて調べていると成年後見制度にも触れることもありますが、具体的にどういうものでしょうか。
ここでは成年後見制度の任意後見制度と法定後見制度について解説します。

そもそも成年後見人とは

知的障害や認知症を患ったとき日常生活は困らない場合でも、不動産取引や高額なお金のやり取りは本人に任すことは不安でしょう。
そんな知的障害や認知症の方の代わりに法的権利を担って保護することを「成年後見制度」といい、サポートするのが成年後見人となります。
知的障害や認知症を患い後見される側の被後見人が所有する不動産を売却したり、預金を引き出すなどの財産管理を代行できます。
その他にも被後見人の安全と健康を守るための身上監護、年に一度、家庭裁判所に職務内容を報告します。
成年後見人が持つ権利としては、契約などを代理できる代理権、財産管理権が認められています。

任意後見制度と法定後見制度

後見制度には任意後見制度と法定後見制度の2種類あります。
任意後見制度では、被後見人がまだ元気なうちに本人が将来的に後見人になる方を選び契約します。
本人の意思が間違いないこと、法律にのっとって成年後見制度が利用されていることを証するために、公正証書で後見人契約することが法律で定められています。
未成年者や破産者以外ならば後見人になれますが、一般的には法律に詳しい弁護士や司法書士に依頼することが多いでしょう。
任意後見制度で選任された後見人は、本人の代わりの契約や、財産管理することの代理権のみが認められています。
法定後見制度とは被後見人がすでに後見が必要だと判断された場合に、家庭裁判所により後見人が選任される制度です。
法定後見制度で後見人が認められている権利は任意後見制度の後見人より幅広く、本人がした契約の同意権や取消権も認められています。
後見人は家庭裁判所が判断し、適している方を選任します。

不動産売却前に知っておこう！成年後見人の申し立てと手続きの必要書類

成年後見人を選任するためには家庭裁判所に申し立てをする必要があります。
どのような手続きで必要な書類には何があるでしょうか。

成年後見人申し立ての流れ

本人の判断能力の低下を感じたら、家庭裁判所に申し立てをおこないます。
任意後見制度での契約者や後見人に推薦したい方がいない場合も、選出を裁判所に任せることができます。
申し立てできるのは本人、配偶者、4親等内の親族、市区町村長です。
申し立てを受理すれば裁判所による審理が開かれ、調査官が申し立てした方に直接事情を確認します。
後見人が必要な背景や本人の状況、場合によっては医師による精神鑑定がおこなわれることもあります。
また、親族の意向も確認し、後見人候補者のチェックも同時におこないます。
それらの審査の結果、後見の必要があると判断されたのならば、成年後見開始の審判がされるでしょう。
その結果は申し立てた方、成年後見人、本人宛に通知されます。
その後、2週間以内に不服申立てがなければ審判は確定し、後見人は法務局で登記されて正式な後見人になれるのです。

後見申し立て手続きの必要書類

成年後見人の申し立てには主に以下の書類があります。

• 申立人や本人の情報を記す申立書
• 申し立ての目的や親族が賛成しているか確認、本人の生活状況を記載した申立書付票
• 後見人の候補者の情報を記した後見人等候補者身上書
• 親族関係を記した親族関係図
• 財産や負債を一覧にした財産目録
• 本人の収入と支出の予定を記した収支予定表
• 医師の診断書、健康状態を記した資料
• すでに成年後見が登記されていないことの証明書
• 申請費用

これだけの書類を用意するのは大変なことなので、最初から弁護士や司法書士に相談してスムーズに手続きを進めることも重要です。

成年後見人の手続きにかかる費用

必要書類の他には以下の諸費用がかかります。

• 印紙代
• 本人の判断能力鑑定費用
• 医師の診断書作成費用（病院によって異なる）
• 住民票や戸籍謄本などの書類取得費用

任意後見制度を利用した場合には公正証書作成費用や登記嘱託手数料、印紙代や書類取得費用がかかります。

成年後見人が不動産売却する方法

被後見人が所有している財産のなかでも不動産は大きなものですが、介護費用や老人ホーム入所費用捻出のために売却を検討することもあるでしょう。
その場合、成年後見制度ならではの手続きと方法があります。

居住用財産の場合は家庭裁判所の許可が必要

被後見人が居住していた不動産を売却してしまうと、家に帰りたくても帰れない状況が発生します。
老人ホームに入所していたり、入院している場合でも居住用の不動産なので、現状は空き家でも注意が必要です。
このような空き家は居住実態があった不動産と同様に扱われます。
そのため、売却するためには、被後見人の住所地を管轄する裁判所に許可を取らなくてはなりません。
申請の際には以下の必要書類を提出します。

• 売買契約書案
• 査定書
• 登記簿謄本
• 評価証明書
• 成年後見人の意見書
• 申立用の収入印紙または郵便切手

裁判所には売買契約の許可を得る必要があり、契約前に契約書の案や査定書を提出することを覚えておきましょう。
これらの書類により、不動産売却の必要性や親族の意向、被後見人の帰宅先や生活状況について精査し、売却が必要と認められれば売買契約が可能となります。
成年後見人が裁判所の許可を得ないで不動産売却をした場合、契約は無効になります。
さらに、家庭裁判所から成年後見人を解任されてしまうこともあるのです。

非居住用不動産を売却する方法

被後見人が所有していた賃貸物件など、非居住用の不動産は家庭裁判所の許可を得ずとも売却は可能です。
ただし、売却するためには生活費を確保することや、医療費を捻出することなど、理由がなければいけません。
これらの理由もなしに不必要に不動産売却すると、成年後見人の義務を果たしていないと判断されることもあります。
売却価格も重要で、相場よりはるかに安い金額で不動産売却した場合も裁判所に指摘されてしまうでしょう。
成年後見人が不動産売却するときは、被後見人のために売却する明確な理由があり、適正な価格で売却する必要があると覚えておきましょう。

まとめ

成年後見人は家庭裁判所によって選任され、認知症などを患った判断能力が低下した方の財産管理や契約などを代行します。
成年後見制度を利用するためには家庭裁判所に申し立てをし、後見が必要だと判断された場合に成年後見人が選任され、不動産売却するときにも家庭裁判所の許可が必要です。
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