根抵当権がついた不動産を相続したら？根抵当権を抹消する方法も解説！

事業を営んでいる方が亡くなって相続が発生した場合、不動産に根抵当権がついていることもあります。
抵当権とは異なる根抵当権ですが、どのようなもので、相続のためにはどうしたら良いか、また抹消するときにはどうしたら良いか解説します。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市にて根抵当権がついた不動産を相続した方は確認してみてください。

相続不動産についている根抵当権とは？

根抵当権という権利は聞き慣れないものですが、そもそも根抵当権とはどのような権利なのでしょうか。
抵当権との違いや、根抵当権のついた不動産を相続するときの注意点について解説します。

根抵当権とは？抵当権との違いについて

ローンを組んで不動産を購入するときは、不動産に金融機関や保証会社の抵当権が設定されます。
これはローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産を売却し残債の返済に充当できる権利です。
ようするに金融機関は不動産を担保にローンを貸している状態で、一般的な住宅ローンや投資用ローンなどはこの形態です。
3,000万円の住宅ローンを借りた場合は、3,000万円を完済するまで抵当権は抹消されないということです。
根抵当権は、不動産に対して担保を設定する、返済してもらえなければ売却して残債に充当する点は抵当権と一緒です。
対して、違うところは融資の限度額である極度額を設定し、その極度額内ならば何度でも融資を実行できる点です。
不動産に対して3,000万円の極度額を設定して借り入れしたのならば、3,000万円返済しても、再度3,000万円までならば借り入れ可能となります。
抵当権ならば3,000万円返済すれば抵当権は抹消されますが、根抵当権は繰り返し融資を受けれるため当事者の合意がない限り抹消されません。
根抵当権は住宅ローンの意味合いより事業資金として融資を受けるときなどに活用されることが多いためです。

根抵当権がついた不動産の相続は早急に！

根抵当権が設定してある不動産を相続して根抵当権をそのまま活用したい場合には、6か月以内に引き継ぐことを登記する必要があります。
それを怠ると、現状で根抵当権を活用した借り入れが残っている場合には、その残債額で元本確定してしまい、その後は抵当権と同じ扱いとなります。
元本確定すると追加の借り入れが難しくなるので、根抵当権が設定してある不動産を相続したならば早急に手続きを進めましょう。

根抵当権がついた不動産をそのまま相続する方法

相続人から事業承継し、根抵当権が設定してある不動産もそのまま相続する場合に必要な手続きについて解説します。

相続の流れ

根抵当権が設定してある不動産が含まれる相続が発生した場合、まず金融機関に連絡する必要があります。
根抵当権を相続するためには金融機関からの書類も必要になるので、用意してもらいましょう。
その後、相続人で遺産分割協議を進め、誰が不動産を相続するかを決定します。
このときに、不動産を相続する所有者と事業を相続する債務者の名義が違う場合には、一本化して相続するとこの後の相続がスムーズです。
事業を相続する方が、根抵当権が設定してある不動産を相続することが一般的です。
その後、所有権移転登記、債務者の変更登記、指定債務者の合意登記をし、債権の範囲の変更をすれば手続きは完了します。

相続の注意事項

根抵当権をそのまま利用したい場合は6か月以内の登記が必要ですが、故人が生前に借りていた債務についても取り扱いに注意が必要です。
故人の債務については手続きをしないでそのままにしておくと、相続人全員で債務を負担することになってしまいます。
根抵当権が設定された不動産の相続人や事業承継人だからといって、生前の債務まで引き受ける義務はありません。
しかしながら、不動産や事業などプラスの遺産は引き継ぎ、債務は相続人全員で負担では不公平です。
この場合、特定の相続人が債務を引き継ぎ、他の相続人の返済は免責してもらう免責的債務引受をし、金融機関の合意を得ることが一般的です。

根抵当権がついた不動産を相続した場合に根抵当権を抹消する方法

不動産を相続したとしても事業承継はせず、根抵当権が必要なくなる場合もあります。
債務の有無によって根抵当権の抹消の手続きは異なります。

残債がある場合の根抵当権の抹消

相続した不動産の根抵当権を抹消したいけれども故人の債務が残っている場合、根抵当権を抹消するか、元本確定するかの2通りの方法があります。
元本確定は、残債額と返済期日を確定することで、抵当権として扱うようになると考えると分かりやすいでしょう。
元本確定したら、確定した内容で返済することで根抵当権は抹消可能です。
直ちに根抵当権を抹消するためにはその時点での債務をその場で完済することや、不動産を売却して弁済することで抹消します。
もし、不動産を売却しても債務を弁済しきれなければ、相続放棄するのも1つの方法で、相続放棄は相続を知ったときから3か月以内に手続きが必要なので注意しましょう。
ただし、相続放棄は遺産すべてを相続しないことが前提になります。
預貯金や利用価値が高い不動産だけを相続し、根抵当権が設定してある不動産や債務などマイナスの遺産は相続しないということはできません。
相続するならばすべての遺産を引き受け、相続しないのならばすべての遺産を放棄する必要があります。
また、相続放棄する際は他の相続人の意思も確認しておきましょう。
ひとりが相続放棄して、他の相続人に負担を押し付けてしまい、あとでトラブルになるケースもあります。

残債がない場合の根抵当権の抹消

残債がなく、根抵当権が設定してあるだけの不動産を相続した場合には、金融機関の合意を得られれば抹消登記が可能です。
根抵当権を利用するつもりがなければ、そのままにしておくメリットはありません。
放置すると、将来的な相続のときに手間がかかってしまうので、根抵当権を利用しなければ相続と同時に抹消しておきましょう。

根抵当権を抹消するときの注意事項

残債の有無に関わらず、根抵当権抹消のためには金融機関の合意が必要で、合意がないと抹消に必要な書類も用意できません。
残債を完済したり、残債がないとしても、金融機関に根抵当権の抹消合意を得られないこともあり、その場合には金融機関との交渉が必要です。
取引を継続を希望する金融機関が抹消に応じてくれない場合もあるので、そのときには時間と手間がかかることが考えられます。
しかし、抵当権と同じく根抵当権が付いたままの不動産は売却できません。
そのため将来的に不動産の売却を考えている場合は確実に根抵当権は抹消するように手続きを進めましょう。

まとめ

根抵当権とは、金融機関が設定した範囲内で融資を受ける方法で、根抵当権が設定されていれば何度でも融資を受けられます。
根抵当権をそのままにして相続するときも、相続して根抵当権を抹消するときも金融機関の同意が必要になることは覚えておきましょう。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市にて根抵当権がついた不動産を相続する予定がある、または相続し取り扱いに困っている方はSKYまでご相談ください。