リースバックの仕組みとは？メリットやリバースモーゲージとの違いを解説

リースバックという仕組みをご存知でしょうか。
自宅に住み続けながら、まとまった資金を調達できる方法として注目を集めています。
そこで今回は大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産売却をサポートする私たち「SKY」が、リースバックの仕組みとはなにか、メリットやリバースモーゲージとの違いについてご説明します。

リースバックの仕組みとは

リースバックとは、自宅を売却してから買主と新たに賃貸借契約を締結することで、売却した家に引き続き住み続けることができるというものです。
昨今リースバックが広まったのには、高齢化社会を迎えるにあたって老後の資金を確保しておきたいという方が増えたという背景があります。
リースバックは、仕組みやメリット・デメリットを正しく理解して活用することが、トラブル防止のためにも重要になります。
リースバックの手続きは、以下の流れで進んでいきます。
不動産の査定と売却
リースバック事業者に申込みをしたら、まず物件価格の査定がおこなわれます。
提示された査定額に納得したら、リースバック事業者と不動産の売買契約を締結します。
売買契約締結後の所有権は、リースバック業者に移転されます。
リースバック事業者と賃貸借契約を締結
リースバック事業者と売買契約を締結したら、次はリースバック事業者と賃貸借契約を締結します。
一般的にリースバック事業者と締結する賃貸借契約は、定期借家契約になります。
定期借家契約の契約期間は2年間で、契約終了後は再契約するケースが多いです。
ただし定期借家契約は普通借家契約とは異なるため、違いをよく理解しておく必要があります。
買い戻しができる場合もある
リースバック事業者によっては、不動産の売買契約時に「再売買予約権」をつけることが出来る場合もあります。
ただし買い戻しには家賃の滞納がないなどの条件があるため、買い戻しを希望する場合は家賃の支払い遅れには十分に注意する必要があります。

リースバックが利用できない場合とは

売却する物件がオーバーローン状態のときはリースバックが利用できません。
オーバーローン状態とは、物件の売却価格よりも住宅ローン残債が上回っており、売却金でローン残債を完済できない状態です。
ローン残債がある物件は、金融機関の抵当権を外してもらうことができません。
抵当権が外せないと所有権移転登記ができないため、リースバック事業者に売却ができないのです。

リースバックのメリットとデメリットとは

リースバックのメリットは、大きく4つあげられます。
仲介による不動産売却よりも現金化が早い
一般的な仲介による不動産売却の場合、3か月以上時間がかかります。
ですがリースバックの場合、事業者による現金一括決済のため、現金化が早いのがメリットです。
不動産を売却しても引越しが不要
不動産を売却したら、新居を探して引越す必要があります。
引越しには、手間と費用が掛かります。
特に引越し業者の繁忙期と被ると、引越し費用が跳ね上がります。
ですがリースバックの場合は売却後も自宅に住み続けられるので、引越しの必要がありません。
まとまった資金を確保することができるうえに、長年住み慣れた自宅に引き続き住み続けることができるのは大きなメリットでしょう。
不動産の売却を近所に知られずに済む
自宅を売却すると、なぜ売却したのか詮索してくる方もいるでしょう。
ですがリースバックの場合、自宅の売却後も家賃を支払って住み続けるので、見た目には今までの生活と変わりません。
そのためご近所から自宅の売却について、詮索を受けることもありません。
自宅の売却によって固定資産税の支払いが不要になる
リースバックの場合、自宅を売却することで所有権がリースバック事業者に移転します。
固定資産税の支払い義務は不動産の所有者に発生するので、リースバックによって税負担がなくなります。
一方で、リースバックによるデメリットは、以下の2つがあります。
売却価格が相場より安くなるか相場以下になることが多い
リースバックによる売却価格は、一般的な仲介取引の場合と比較して60%から90%程度になると考えておく必要があります。
これは一般的な仲介取引の場合、類似物件の過去の成約事例と比較して査定額を決めるのに対し、リースバック契約では賃料から利回りを計算して買取金額を決めるからです。
またリースバック契約終了後の家賃相場下落リスクも考慮して買取をおこなうため、安くなる傾向にあります。
家賃（リース料）が周辺家賃相場よりも高くなる
リースバックの場合、家賃（リース料）が周辺の家賃相場よりも高くなります。
これはリースバック事業者は、物件の利回りから必要な利益を逆算して家賃設定をおこなうからです。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

リースバックと似た不動産の活用法として、リバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りる方法です。
そのため、お金を借りたあとも自宅に住み続けることができます。
また借りたお金の返済は、返済の期限がきたときに自宅を売却して返済する仕組みになっています。
リースバックとリバースモーゲージの共通点は、まとまった資金を調達したあとも今までどおり自宅に住み続けることができる点です。

所有権が移転されるかされないかという違いがある

一方で2つの間には、所有権が移転されるかされないかという違いがあります。
リースバックでは、不動産を事業者に売却してしまうので所有権も事業者に移転されます。
対してリバースモーゲージの場合、不動産を担保にお金を借りるだけなので不動産を売却するわけではありません。
よって、所有権の移転もありません。
つまりリースバックは不動産取引であるのに対し、リバースモーゲージは金融商品取引という違いがあります。
リバースモーゲージは自宅を売却することなくまとまった資金を調達できるため、老後資金に不安のある高齢者の活用が広がっています。
リバースモーゲージで調達した資金は、使用用途が自由になっている場合が多いからです。
ですが金融機関のなかには、使用用途の確認が必要な場合もあるので注意してください。

リバースモーゲージの特徴とは

リースバックが毎月家賃を支払うのに対し、リバースモーゲージの毎月の支払いは利息のみです。
元本の返済は、不動産の所有者が死亡もしくは契約期間満了時に、不動産を売却して一括返済します。
そのためリバースモーゲージで資金調達した場合は、不動産を相続遺産として残すことはできないので注意が必要です。
またリバースモーゲージの融資対象となる物件ですが、リースバックが不動産全般であるのに対し、リバースモーゲージでは土地付き建物に限られます。
またリースバックは法人・個人問わず利用できますが、リバースモーゲージの利用対象者は個人になります。

まとめ

今回はリースバックの仕組み、メリット・デメリットやリバースモーゲージとの違いについてご説明しました。
リースバックとは、自宅を売却してから買主と新たに賃貸借契約を締結することで、売却した家に引き続き住み続けることができるという仕組みのことです。
リバースモーゲージとは自宅を担保にしてお金を借りる方法で、お金を借りたあとも自宅に住み続けることができますが、所有権移転がないなどリースバックと違いがあります。
私たち「SKY」は大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。