成年後見人によって不動産売却ができる？手続きや方法について解説

今の日本は高齢化が進んでいて、自分の親が認知症になった場合の不動産の取り扱いについて不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
認知症になると判断力が不十分になり、自身での不動産の売却は難しくなります。
ただし、成年後見人を選任することで問題が解決できることがあるのはご存知でしょうか。
この記事では、大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市にお住まいの方に向けてまず成年後見制度について、後見人による手続きや売却方法を解説します。

成年後見人によって不動産売却ができる？成年後見制度とは何か

成年後見制度とは判断力が低下した方を保護するための制度で次の2種類に分類されます。

• 任意後見制度
• 法定後見制度

社会は、さまざまな社会的行為や法律的行為によって成立しています。
引越しの際の際の賃貸借契約やマンションを購入するための住宅ローンの契約もその中の1つです。
判断能力の低下した方がこのような社会的行為や法律的行為をする場合に、不利益を被ることがないようにすることを目的としています。
判断能力が低下してしまうと、通常の社会的行為や法律的行為が難しくなります。
成年後見制度では、判断能力が低下した方を保護するために、正当な法律行為を代行できる代理権を有する受任者を選んで、本人の活動を保護するための活動を任せることができます。
任意後見制度と法定後見制度ではどのような違いがあるのでしょうか。

任意後見制度について

任意後見制度とは、本人が判断能力が不十分になる前に本人の意思で将来に備えて誰を後見人にするのか、あらかじめ受任者と任意後見契約を締結することで成立します。
なお、任意後見契約は公正証書で締結しなければなりません。
任意後見契約を締結することで任意後見人が法律行為の代理人として代理権を行使することができます。
ちなみに、任意後見人は未成年者や破産者以外は、原則誰でもなれますが、一般的には信頼できる親族や弁護士や司法書士といった法律の専門家が本人の意思で選ばれます。

法定後見制度について

次に法定後見制度について説明します。
法定後見制度は本人の判断能力が低下した後に利用する制度で、家庭裁判所によって選任される成年後見人が本人の代理人として法律行為を代行するだけでなく、本人の法律行為に対する同意権と取消権を有します。
なお、法定後見制度は次の3種類に分類され、それぞれ権限の範囲が異なります。

• 後見
• 保佐
• 補助

本人の判断力がなくなり、日常生活に支障をきたす場合には成年後見人が受任する後見が妥当とされています。
成年後見人ができることとは、本人の財産に関する法律行為の代理権、本人の財産を管理すること、そして本人の行為を取り消す行為です。
保佐の際の保佐人は、本人の認知症の状態がまだ軽いけれども、財産の管理などに不安が残る場合に選任されます。
保佐人の権限は、重要な法律行為の同意権と取消権並びに家庭裁判所が審判した特定の法律行為の代理権です。
ただし、後者については本人の同意が必要になります。
補助の際の補助人は、判断能力は不十分であるものの、そのことについて本人の自覚があり、コミュニケーションが正常に取れる場合に選任されます。
補助人にできることとしては、特定の法律行為の同意見と取消権並びに家庭裁判所が審判した特定の法律行為の代理権で、いずれについても本人の同意が必要です。
以上の法定後見人については、家庭裁判所への申立時に医師の診断書が必要になります。

成年後見人によって不動産売却ができる？手続きや必要書類について

次に成年後見申立ての手続きをする場合には、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に対して、成年後見開始審判申立の手続きをする必要があります。
一般的に誰を後見人にするのかということについては、本人の家族が話し合って、その後家庭裁判所に申立てをします。
ただし、その候補者に対して家庭裁判所が不適格と判断する場合もあり、その場合には別の人物を任命する可能性もあります。
家庭裁判所に対して成年後見の申立てができるのは、法律で本人のほか、本人の配偶者、4親等内の家族、市町村長と決められています。
以上の成年後見申立てをする場合に必要な書類は次のとおりです。

• 申立書
• 申立事情説明書
• 戸籍謄本（本人・後見人）
• 住民票（本人・後見人）
• 後見登記がされていない証明書
• 本人の診断書
• 財産目録
• 親族関係図
• 財産や収支の裏付け資料

申立てをする家庭裁判所によっては他の書類も請求される場合もあるので、事前に確認が必要です。
また、申立ての申請に必要な費用としては次のとおりです。

• 収入印紙：3,200円程度
• 郵便切手：3,700円程度
• 鑑定費用：10万円程度

鑑定費用とは、本人の判断能力を正確に把握するために医師の鑑定が必要であると判断した場合に必要な費用のことをいいます。

成年後見人によって不動産売却ができる？方法とは

最後に成年後見人が本人所有の不動産を売却する方法について説明をします。
成年後見人が本人所有の不動産を売却する際には、その不動産が本人の居住用であるか、居住用ではないのかということが重要です。
それは不動産の売却の手続きをする際に、その不動産が居住用か非居住用家によって異なってくるためです。
そこで居住用不動産と非居住用不動産に分類して売却手続きについて解説します。

居住用不動産の売却について

成年後見人が本人の居住用不動産、つまり自宅などを売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要になります。
これは本人の住まいや暮らしをを保護するためです。
また、住環境を変化させないという配慮は本人の精神的な衛生という点でも重要です。
なぜなら、居住用の住居の変化は、本人の認知症の進行速度を早める原因にもなるからです。
では、成年後見人が家庭裁判所の許可を得ずに本人の自宅を売却してしまった場合はどうなるのでしょうか。
この場合は、法律において無効となります。
つまり、裁判所の許可を得ずに成年後見人が勝手に本人の自宅を売却しても、その契約は最初からなかったことになります。
また、成年後見人は、家庭裁判所から成年後見としての義務を果たしていないとみなされ、解任されることも十分ありえます。
なお、成年後見監督人が選任されている場合は、居住用の不動産を売却する場合に、家庭裁判所の許可のほかにも、成年後見監督人の許可が必要になります。
次に居住用の不動産の売却を申請する場合には、本人の住所地を管轄する裁判所に申立てる必要があります。
家庭裁判所から売却の許可を得るためには次の要素が必要になります。

• 売却の必要性
• 本人や親族の意向
• 本人の帰宅先の確保
• 本人の生活状況
• 代金の保管方法

非居住用不動産売却について

それでは非居住用不動産の売却の手続きについて説明します。
非居住用不動産の売却は、居住用の不動産のように家庭裁判所の許可はいりません。
しかしながら、家庭裁判所の許可が不要であるといっても、成年後見人が制限なく売却をしてもいいということではありません。
売却する際は理由が正当なものであることが必要です。
例えば本人の生活費や医療費に充当するというような理由が必要になります。

まとめ

本人の判断能力が不十分になった場合の不動産売却で利用できる成年後見制度について解説しました。
任意後見制度と法定後見制度はそれぞれ権限の範囲や選任方法が異なることを理解しておきましょう。
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