不動産売却をする前に知っておきたい「負動産」とは？相続放棄や処分方法について解説

「ふどうさん」というと、イメージされるのが「不動産」だと思います。
ところが近年、空き家など所有しているだけでマイナスの要素しか発生しない「負動産」が増加傾向にあるということをご存知でしょうか。
この記事では、大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産を相続する予定の方に向けて負動産について、相続放棄や処分方法について解説します。

不動産を売却する前に知っておきたい「負動産」とは

まず、負動産とは、空き家になってしまい、所有しているだけで収益を生まずに税金の支払いなどのマイナスの要素だけ発生してしまう不動産のことをいいます。
負動産には次のようなものがあります。

• 利用しなくなったリゾート地のマンション
• 空室の多い賃貸物件
• 親から相続した家

利用しなくなったリゾート地のマンション

利用しなくなったリゾート地のマンションの場合は、使わなくてもローンの支払いがあるだけでなく、年に何回かは現地に赴いて、管理作業などをする必要があります。
マンションや家は人が使わなくなってしまうと、換気がされず、湿気で一気に老朽化します。
そのため換気や、ほかにも水道管の劣化を防ぐための通水などをする必要があります。
もちろん現地で室内の掃除をすることも大切です。
このような管理に加え、固定資産税などの毎年の納付の必要があるため負動産といえるでしょう。

空室の多い賃貸物件

空室の多い賃貸物件で問題なのは、収益が下がるということです。
賃貸物件のように収益を目的としている場合に、満室にならないということは見込んだ収益が入ってこないので、賃料をローンの返済として見込んでいる場合には、持ち出しになる場合もあります。

親から相続した家

親から相続した家に相続人が住まない場合は、空き家となるため、負動産になってしまいます。
特に空き家問題は社会的に深刻で2013年の調査では全国で確認された空き家は800万戸を超えています。
空き家は放置しておくと、崩壊のおそれがあるだけでなく、犯罪の拠点となったり、放火されてしまう恐れもあり、地域の不安要素になってしまいます。
そのため法律では空き家が特定空家となった場合の厳しいペナルティを設けて、空き家対策を講じているというのが現状です。
このように地域の不安の原因となるような空き家は、行政から特定空家と指定される恐れがあり、指定された場合には固定資産税が高くなります。
さらに行政の勧告を無視し続けてしまうと、罰金が課せられるだけでなく、最終手段として強制的に建物が行政によって解体され、その解体費用が請求されます。
もし、解体費用の請求を無視していると、空き家が建っていた土地を公売に出されて解体費用を回収されるという流れになるリスクがあります。

不動産売却の前に知っておきたい負動産の相続放棄について

以上のように負動産を所有しているということは、管理するコストだけがかかってしまうので、処分することがベストの方法です。
特に相続した不動産を全く管理できない場合には、時間が経過するに連れて、負動産化していくので、相続を放棄する方法もあります。
相続放棄とは、言葉通り相続を放棄することですが、注意点もあります。
まず、相続放棄をする場合には、相続人が他にいても他の相続人の同意を得ずに独自で相続放棄をすることができます。
ただし、相続を放棄した場合には、すべての財産についての相続を放棄することになります。
つまり、被相続人の財産に空き家以外の現金や株式といった有価証券等がある場合にも相続放棄した場合はこれらのすべてを放棄することになります。
したがって空き家は相続放棄するけれども、他の現金や株式は相続するということは認められられないということです。
もちろん、被相続人が莫大な負債を背負っている場合も相続の対象になるので、相続放棄をすれば負債を相続しないで済みます。
また、相続放棄には期限の制約があります。
つまり、相続放棄はいつでもできるというわけでないのです。
相続放棄ができるのは、相続人が相続の開始を知った日から3か月以内です。
そのため被相続人が亡くなったのを知ったのが1年前であっても、相続を知ったのが最近ということであれば、その時点から3か月以内であれば相続放棄をすることができます。
相続放棄した結果、所有者がいなくなると、不動産は国の所有ということになり、固定資産税の納付義務がなくなります。
なお、相続放棄をする場合には次の書類が必要になります。

• 相続放棄の申述書に貼る収入印紙代
• 被相続人の住民票除票
• 被相続人の戸籍謄本
• 申述人の戸籍謄本

不動産売却やそのほかの負動産の処分方法

負動産の処分方法として相続放棄の説明をしましたが、それ以外にも次のような方法があります。

• 寄付
• 売却

負動産を寄付する

負動産の処分方法としての寄付ですが、実際に誰に寄付をするのかというと、自治体への寄付、個人への寄付、法人への寄付という手段が考えられます。
まず自治体への寄付ですが、こちらはまず地方自治体が受け入れるかどうかを確認する必要があります。
つまり、自治体としても自分たちに有効でなければ、原則寄付は受け入れません。
次に個人への寄付ですが、これは地方自治体と比べれば現実的といえます。
特に隣地の所有者に申し入れる場合などは、資産が増えることになるので、受け入れる可能性はあります。
ただ、個人への寄付については、結果として贈与ということになるので、受け入れた側としては贈与税対策を考える必要があります。
法人への寄付ですが、こちらも所有しているだけでマイナスが発生しているものを受け入れるということはまず考えられません。
特に利益を追求している団体であれば、なおさらです。
以上のように寄付というやり方は、受け入れる側次第ということになるので、とても不確定なところがあります。
その点、売却ということになれば、所有者としても収益になりますし、売却して所有権が移転するので、雑多な管理をしないで済むだけでなく、固定資産税の納付義務もなくなります。

負動産を売却する

売却にも買取と仲介という方法があります。
買取りの場合は、不動産会社に買い取りを依頼します。
この方法のメリットとしては、買主が不動産会社となるため、基本的には契約不適合責任を負わなくてもいいということです。
また、買主を探す必要がないため。入金のスピードは仲介での売却と比べると圧倒的に早くなります。
仲介の場合は買主が住宅ローンなどを利用することになるので、最低でも1か月はかかりますが、不動産会社の買取の場合は、早ければ1週間もかからないでしょう。
仲介での売却のメリットは、相場価格で売却できる点です。
負動産だから安く買い叩かれるということは少ないでしょう。
ただし、空き家などが建っているが、購入希望者が不要だという場合には解体費用分の値引きなどは交渉される可能性はあります。
仲介での売却では契約不適合責任について注意が必要です。
このように負動産の処分をする場合には、いろいろな方法があるので、不動産会社にご相談ください。

まとめ

負動産について解説しましたが、負動産を有効に処分するためには売却することがおすすめです。
SKYは、大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産売却の手伝いをしてきました。
負動産に関するお悩みがあれば、ご遠慮なくご相談ください。