不動産売却において発生するトラブルとは？様々な事例をご紹介

不動産売却は取引する金額が大きいこともあり、トラブルが多いのが現状です。
とくに重要事項説明や契約解除、契約不適合責任において大きなトラブルがよくあります。
そこで、大阪市東住吉区、平野区、天王区、八尾市で不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却で起きるトラブルについてご紹介します。

不動産売却における重要事項説明で発生するトラブルの事例とは

重要事項説明とは、不動産売買契約書を締結する前に宅地建物取引士が買主に対して不動産の状況を詳しく説明するものです。
一般的には売主か仲介業者の宅地建物取引士が、売主と買主に対して説明します。
不動産の概要と取引内容について説明した後、買主がその内容を了承して署名押印をすれば、次は売買契約書の締結に移ります。
個人間売買においては取引や重要事項説明は仲介をしている不動産会社がしますが、重要事項説明などで問題が発生した場合、売主が最終的に責任を取ることになります。
重要事項説明でとくにトラブルになりやすいのが、次の3点です。

• 境界線
• 用途地域
• 高層マンション

境界線のトラブル事例

境界線は土地の面積に直接関わるので、不動産売却においては極めて重要な項目です。
通常、不動産売却の取引をする場合には地積測量図と境界標の位置を照合しますが、境界標が抜けていたり、隣家との境界に対する認識が違っていると、トラブルの原因になります。
このようなトラブルを防ぐため、売買契約をする前に隣家所有者と境界確認書を交わすようにしましょう。

用途地域のトラブル事例

重要事項説明では用途地域の説明をします。
しかし、売買契約をした不動産の周辺の用地地域までは説明しません。
問題なのは、売買した不動産の用途地域とその周辺の用途地域が一致していないことです。
たとえば、住環境の良さを求めて第一種低層住居専用地域の不動産を購入したものの、その不動産の裏が近隣商業地域である場合、将来そこに商業施設などが建設される可能性が高くなります。
静かな住環境を求めていたのに、購入後に家の裏に商業施設が建築されて住環境が悪化してしまうことは十分ありえます。
隣接する不動産の用途地域が違う場合は、重要事項として説明しておくことで、このようなトラブルを避けることができます。

高層マンションのトラブル事例

マンションでトラブルになるのは、眺望が良かったマンションの前に高層マンションが建設される場合です。
売買契約時に売主自身がそのことを知らない場合は、大きな問題にはなりません。
しかし、マンション建設を知っていながら重要事項として説明しない場合は、大きなトラブルに発展します。
売却に影響のない内容であったとしても、事前に説明しておく方が後々のトラブルを避けられるでしょう。

不動産売却における契約解除で発生するトラブルの事例とは

不動産売却の取引の最中でも、何かしらの事情があって契約を解除しなければならない場面もあります。
しかし、契約の締結は売主及び買主に法的な拘束が発生するので、契約解除をするとペナルティが発生する場合があります。
一方で、契約解除をしても状況によっては支払いを請求できないケースもあります。
この項では、契約解除に関するトラブルについて解説します。

買主もしくは売主の事情で契約解除するトラブル事例

不動産売却の取引においては、売主や買主がそれぞれの都合で契約の解除を申し出ることがあります。
実際にある理由としては、転勤になった、他に良い物件を見つけたなどがあります。
買主の一方的な事情で契約を解除する場合、買主は手付金の放棄あるいは違約金を支払うことで契約を解除できます。
手付金の放棄や違約金の発生は、売主が契約事務に着手をしているかどうかで異なります。
売主が契約事務に着手をする前であれば買主は手付金の放棄で契約解除ができますが、売主が契約事務の着手をしてしまった後だと違約金が発生します。
また売主の都合で契約を解除する場合は、買主に対して手付金の2倍の金額を支払うことで契約を解除できます。

買主が住宅ローンの審査に落ちて契約解除するトラブル事例

買主が住宅ローンなどの融資を受けて購入する場合や、ローンの審査に落ちてしまう場合も契約解除の対象となります。
住宅ローンを借り入れるときは、金融機関の審査を受けることになります。
この審査を通過すると、買主はローンを借り入れて、購入代金に充当します。
ただし、すべての方が審査に通るというわけではありません。
金融機関がこの方なら延滞なく返済してもらえると判断しなければ、融資は実行されません。
そのため、売買契約書には住宅ローン特約という項目があり、買主がローンの審査に通らなかった場合は無条件で契約が解除され、売主は受け取った手付金を買主に返金することになります。
このような問題を避けたい場合は、契約前に金融機関に仮審査をしてもらい、融資が可能かどうか調べてもらうよう、買主に依頼しましょう。
この方法であれば、ローン特約による無条件の解約とそのロスをある程度防ぐことができます。

不動産売却における契約不適合責任で発生するトラブルの事例とは

契約不適合責任とは、不動産を引き渡した後、契約との間に相違があった場合、売主が買主に対して負う責任をいいます。
たとえば、契約書には「雨漏りはない」と書かれているにも関わらず実際には雨漏りがあった場合、契約書の内容に適していないので売主は責任を負うことになります。
買主に対して事前に建物や土地の不備を伝えてしまうと不動産売却に不利になるから隠しておこう、と考える売主の方もなかにはいるかもしれません。
しかし、そのような不備を契約書に記載しなかった場合、契約後に不備が発覚して契約不適合責任に問われる可能性があります。

契約不適合責任で買主が持つ5つの権利

契約不適合責任に問われた場合、買主は売主に対して「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つの権利を請求することができます。
追完請求権とは、契約書の内容に合うように不動産を修繕するよう請求する権利のことです。
仮に契約書の内容になかった雨漏りが発覚した場合、買主は売主に対して雨漏りを直すように請求できます。
売主が追完請求に応じない場合、もしくは修繕が困難で追完が不可能な場合は、売主はその分だけ代金を減額するように請求可能です。
追完請求や代金減額請求をしても売主が納得せず応じない場合、買主は催告をしたうえで契約を解除できます。
また、売主の責任履行が期待できない場合は、催告せずに契約を解除する無催告解除も可能です。
さらに、契約不適合が売主の過失によるものだと認められた場合、損害賠償を請求される可能性もあります。

契約不適合責任に関するトラブルを回避する方法

契約不適合責任に関するトラブルを避けるためには、まずは契約書に不備の内容をしっかりと盛り込むことが重要です。
そのうえで、住宅設備など特定の事項を契約不適合責任の対象外とする特約を契約書内に記入しましょう。
住宅設備は老朽化するものなので、対象外とすることでトラブルを避けることができます。
また、契約不適合責任は任意規定なので、契約の際に買主の合意を得られれば免責することも可能です。
トラブルを避け、特約や免責について買主に合意してもらうためには、不動産の不備をしっかりと把握し、買主にひとつひとつ説明することが大切です。

まとめ

不動産売却におけるトラブルの事例について解説しました。
重要事項説明や、契約解除、契約不適合責任においてそれぞれトラブルの事例があり注意が必要です。
SKYは、大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産売却の取引を手掛けてきました。
不動産売却の取引についてお悩みの際は遠慮なくご相談ください。