相続した空き家の管理方法とは？放置した場合のデメリットや解決策も解説

相続した不動産を空き家として放置した場合に、いろいろなリスクがあることをご存知でしょうか。
現在、空き家は社会問題になっているため、空き家を管理する方法や、空き家を放置することでどういうデメリットがあるのか、そしてどのように解決するべきかということを解説します。
大阪市東住吉区、平野区。天王寺区、八尾市にお住まいで、空き家を相続した方や、空き家を相続する予定のある方は、ぜひ参考にしてください。

相続した空き家の管理方法とは

相続した不動産が、家から遠い場合にはなかなか利用することができないので、結果として空き家になってしまうことが多いでしょう。
人が住んでいない家は、人が住んでいないことで老朽化が進んでしまいます。
家が老朽化すると、様々なトラブルを引き起こしますが、そういうことを防ぐためにはしっかり管理をする必要があります。
空き家を管理するために必要なことは下記のとおりです。

• 換気をする
• 通水をする
• 掃除をする

ここではこの3つの管理について詳しく説明します。

空き家の換気をする

空き家が老朽化する最大の原因は、湿気によるものです。
家に人が住んでいれば、自然に窓を開けたり、出かけるときに玄関のドアを開けることで、新しい空気が家の中に入ってきますので、家から湿気を開放しています。
しかし、人が生活をしていないと、湿気がたまりますので、家を腐らせてしまいます。
そういうことがないようにするためには、定期的に空き家に行き、窓の開閉をしたり、とくに湿気の溜まる場所（靴箱、押入れ、クローゼットなど）をしっかり換気するようにします。

空き家の通水をする

水道を使っていないと、水道管に錆が発生して、水道管破裂の原因になります。
また、水道を使っていないと水道管が乾燥してしまいます。
水道管が乾燥すると、下水管の空気が水道管を伝って流れ込むため、家の中に悪臭を招いてしまいます
さらに、水道管を放置していると、水道管が害虫やネズミなどの通り道になり、さらなる被害を招くことになります。
そのため、月に1度は空き家に行き、通水するようにしましょう。
チェックする点は、水の出方や水の色が赤茶色になっていないかどうかです。
これらの状態は1分ほど水を流すことで、新しい水が流れてくるので、問題を解決することができます。

空き家の掃除をする

空き家の掃除もしっかりするようにし、とくに重要なのは庭の手入れです。
庭を手入れしないと雑草が生えてきますので、その結果害虫が発生します。
害虫が発生すると、自分の家だけでなく近隣トラブルの原因になります。
また、自分の家の庭から雑草や樹木が隣家に伸びてしまうと、これも近隣トラブルの原因になります。
そういう事が起きないようにするためには、空き家の掃除だけでなく庭の手入れをすることが必要です。

相続した空き家を放置した場合のデメリットについて

相続した空き家をそのまま放置した場合には、様々なリスクが生じます。
実際に空き家にしておくと、老朽化するということを前述していますが、老朽化することによって発生するリスクについて解説します。
空き家のリスクには物理的な問題、経済的な問題、社会的な問題があります。

物理的なリスク

空き家を放置しておくと、放火される可能性が高まりますし、家が老朽化しているので、小さい地震でも崩壊する可能性があります。
また、家が老朽化しているので、例えば瓦が落ちてきて、そこを通っている人に直撃するということも十分ありえます。
空き家で自分は住んでいないので、責任がないということは言えません。
この場合、所有者責任と言って、所有している家が他人に被害を与えた場合には、所有者に過失がなくても、責任を負わなければいけないことが民法に定められています。

経済的なリスク

空き家を所有していると、周辺に迷惑をかけないようにするためにはしっかり管理する必要があり、その場合維持費が必要になります。
また、所有している以上は、使っていなくても固定資産税の納付をしなければなりません。
さらに空き家を放置していくと老朽化が進んでいきますので、建物の資産価値が低下していきます。
このように空き家を放置しておくと、その分経済的なリスクがあるといえます。

社会的なリスク

空き家を放置しておくと、不法侵入など犯罪の拠点になりやすいというリスクがあります。
さらには、行政においても空き家を放置しておくと、倒壊リスクや犯罪の拠点になるということで、地域として空き家対策をしています。
そのため空き家を放置し続けると、行政が地域の不安定要素になっている「特定空き家」に指定する恐れがあります。
特定空き家に指定された場合、催告の上、最悪の場合、行政代執行によって強制的に空き家を取り壊されます。
行政代執行の場合は、取り壊し費用を所有者に請求されるだけでなく、命令に従わなかったということから、罰金を請求される場合もあります。
しかも取り壊し費用を所有者が支払わなかった場合は、建物の建っていた土地が差し押さえられて、公売によって売却されます。
そのため、特定空き家に指定された場合には、最悪土地まで失うリスクがあります。
このように特定空き家に指定されるということは、最終手段ということになりますが、そうならないように適切に空き家を管理する必要があります。

相続した不動産を空き家状態にしないための解決策について

空き家は放置していると、所有者にとって大きなリスクになるということがわかりました。
様々なリスクを回避するには、空き家を処分することも、適切な選択になることがあります。
空き家の処分については次の3点があります。

• 空き家を解体する
• 空き家を譲渡する
• 空き家を売却する

空き家を解体する

空き家は犯罪の拠点になったり、近隣に迷惑をかけたりするだけでなく、所有しておくだけで固定資産税がかかってしまいます。
そのため、空き家を解体することで問題を解消することができます。
しかし、当然のことながら費用がかかりますし、建物が無くなるため、固定資産税の減税措置が解除され、高くなる場合があります。

空き家を譲渡する

空き家を譲渡すれば、所有者が変わりますので、維持費や固定資産税はかからなくなります。
しかし、空き家を譲渡する場合は無償になる可能性が高くなります。

空き家を売却する

空き家を売却すれば、こちらも所有者が変わりますので、維持費や固定資産税の負担がなくなります。
空き家の売却方法としては、次の2点です。

• 不動産会社等に買取してもらう
• 不動産会社に仲介してもらい一般の方に売却する

不動産会社に買い取ってもらう場合は、不動産会社は不動産のプロなので、家に欠陥があっても買い取ってもらえます。
また、仲介手数料もいりませんし、売却の時間がかからないので、現金化が早まります。
しかし、不動産会社が買い取るということは、いわゆる「仕入れ」になるので、相場よりは30%以上割安になる可能性があります。
一方で一般の方に売却する場合は、周辺の相場価格よりも高く売れる可能性があります。
ただ、購入者が一般の方になるため、住宅ローンの審査などで引き渡しに時間がかかります。
また、建物に不具合があることを契約前に通知しておかないと、引き渡し後契約に記載されていない不具合がある場合は、契約不適合責任として、売主が責任を負う場合があります。
空き家は放置し続けると、維持費や固定資産税の負担が続きます。
また、空き家を放置し続けると、建物が老朽化するため、資産価値が減少してしまいます。
そのため、空き家を相続した場合に有効利用をしない場合には、売却など、早め早めの行動が必要です。

まとめ

以上のように相続した空き家を放置し続けることは、所有者にとってデメリットが多いため、管理や売却など、早めに行動をすることをおすすめします。
有効な解決策としては、買取や売却することですが、SKYでは創業以来様々な不動産の仲介・買取・売却を手掛けてまいりました。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で、空き家のことでお悩みの場合は、ぜひ当社にご相談ください。
弊社では案件に応じて適切にサポートさせていただきますので、ぜひともご相談ください。