不動産売却の流れとは？媒介契約の種類や売却活動などの期間について解説

不動産の売却の方法はさまざまで、どのように売却したら良いのだろうとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
土地や建物といった不動産の売却の際には不動産会社に売却を依頼する仲介での売却が一般的です。
不動産売却の際は売却までの流れをあらかじめ知っておくことが、損しない売却をするために重要となります。
この記事では、大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却の流れや媒介契約の種類、実際の売却活動などについて解説します。

不動産売却活動の流れ！媒介契約とは何か？

不動産売却の流れのなかで、まずはじめにおこなうのが査定の依頼です。
不動産会社に査定を依頼して売却の際の見込み額を把握します。
査定額に納得したら仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶと、不動産会社は依頼された不動産を売却するための売却活動に進みます。
なお、仲介での不動産売却は、一般的に成功報酬になるため、媒介契約時に料金はかかりません。

媒介契約の種類

媒介契約には3種類の契約形態があります。
媒介契約の形態により、売主の自由度や特徴が異なります。
ここでは、3種類の媒介契約のそれぞれの特徴について解説します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は不動産会社1社のみと契約ができます。
売主が自ら見つけた買主と直接売買の取引はおこなえないため、注意しましょう。
専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は5営業日以内にレインズへの登録や1週間に1度以上の売却活動の報告義務があります。
そのため、売主が売却活動の状況を把握しやすいといったメリットがあります。
不動産売却の知識がなく不安な方や、早く売却したいという方にはおすすめの媒介契約です。

専任媒介契約

専任媒介契約は専属専任媒介契約と同様に1社のみと契約ができます。
専属専任媒介契約と異なるのは、売主が自ら見つけた買主と直接取引ができる点です。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は7営業日以内にレインズへの登録や、2週間に1度以上の売却活動の報告義務があります。
不動産売却に不安があるけれど、自分でも買主を見つけたいという方や、どの媒介契約がいいか迷っている方におすすめの媒介契約です。

一般媒介契約

一般媒介契約は前述の2つの媒介契約と違い、複数の不動産会社と契約ができます。
また、売主が自ら見つけた買主と直接取引することも可能です。
他の媒介契約と異なる点は、一般媒介契約には、レインズへの登録や売却活動の報告義務がありません。
複数の会社と契約できるメリットがある反面、売却活動の状況を把握したい場合は売主が自ら確認する必要があるなど、手間がかかるでしょう。
このようなことから、複数の会社とこまめなやり取りができる方が一般媒介契約に向いているでしょう。

不動産売却の流れ！売却活動では何をするのか

不動産売却の流れのなかで、最も時間が掛かるのは売却活動です。
では売却活動では、具体的にどのようなことをするのでしょうか？

集客

まずは、不動産会社が集客をおこないます。
集客では、レインズへの登録をしたり、インターネットや新聞折込などの広告をおこない、資料請求者や内見希望者を募ります。
売却活動でポイントになるのは、インターネット上のクリックの件数や資料請求の数、内見希望者の数になります。
これらの数字が高いほど、その物件の集客は好調であると言えます。

内見

次に、内見です。
内見は、不動産売却において購入か否かを決める大事な要素となります。
内見時に購入を決めてもらうコツとして、売主がするべきことがあります。
それは、不動産を綺麗に清掃することです。
内見時には、内見者へ与える印象が重要となります。
例えば、居住中の物件を売却するのであれば、部屋の中は整理整頓し特に水回りや玄関などは綺麗にしておきましょう。
また、空き家の売却であっても定期的な清掃が必要です。

交渉

内見をおこない購入希望となれば売買契約にむけて、交渉が始まります。
交渉では購入希望者と売主の希望や条件を確認して、すり合わせをおこないます。
金額や入居時期などの折り合いがつかない場合は不動産会社にご相談のうえ無理なく交渉することが大切です。
その際、不動産の金額が適切であるかなどの見直しが必要となるでしょう。
ケースによっては売却金額が下がる場合もありますが、売却に向けて柔軟な対応が必要となります。
購入が決まれば、売主と購入希望者で売買契約を結びます。
その後、決済をおこない、不動産の引渡しとなります。

不動産売却の流れ！査定から売却完了までの期間

不動産売却の流れは、大きく3つに分けることができます。
査定から媒介契約締結までの「売り出しの準備」、売却活動から契約までの「売却活動」、売買契約以後引き渡しまでの「引き渡し準備」です。
それぞれの流れでおこなうことや、その際にかかる期間について解説します。
まず、売り出しの準備の期間は下記のことをおこないます。

• 不動産会社に査定依頼をする
• 査定報告を受ける
• 媒介契約を結ぶ
• 不動産会社が売り出しに向けて準備をする

このような売り出しの準備にかかる期間は概ね1週間から2週間程度になります。
次に売却活動の期間は下記のことをおこないます。

• 折り込みチラシやインターネットなどで広告をおこない内見者を募る
• 内見希望者の対応をおこなう
• 交渉をおこなう
• 交渉で合意できたら買付申込書を取得する
• 重要事項説明おこない売買契約を締結する

売却活動の期間は、契約を締結するまで①～③の繰り返しです。
契約になるまでは、内見者を募りつつ内見者の対応をおこない、購入に向けた話しになれば交渉となります。
このような売却活動の期間は、早ければ2週間程度ですが、売却活動の状況によっては3か月以上かかることも珍しくありません。
引き渡し準備では下記のようなことをおこないます。

• 引っ越し業者の手配など退去に向けた準備をおこなう
• 固定資産税評価証明書など必要な書類を準備する
• 引き渡し日に最終金を受領し、鍵を引き渡す

引き渡しの準備期間は、買主が不動産を現金で購入するか、住宅ローンを使って購入するかどうかで変わります。
例えば、現金購入で売主側がいつでも引っ越しできる体制であれば、売買契約後2週間程度で引き渡しができます。
住宅ローンを利用する場合は、買主側の住宅ローン手続きに時間がかかるため、売買契約後から1か月程度で引き渡しとなります。
引き渡しの準備期間で売主側も事前に引っ越し業者の見積もりなどを受け、直ぐにでも手配できるような体制を取っておくのが良いでしょう。

まとめ

不動産売却にかかる期間は、概ね早くて2か月、売却活動が長引けば1年程度かかることもあります。
不動産売却の際には売却の流れやかかる期間を把握したうえで余裕をもった計画をしておくことがおすすめです。
最後に、不動産の売却は高額な取引となることや、専門的な要素も多いことから、信頼できる不動産会社と共におこなうと良いでしょう。
「SKY」は大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市にて不動産売却をおこなっております。
不動産に関するお悩みがある場合はお気軽にお問い合わせください。